南京一跳水馆内建“楼中楼” 投资三千多万建音乐酒吧打水漂

更新时间：2025-12-12 19:01  浏览量：1

南京金马餐饮文化管理有限公司（以下简称南京金马公司）项目经理孙先生向大象新闻·大象帮反映，他们在2023年租用的南京五台山体育中心游泳跳水馆改建音乐酒吧时，发现游泳馆内部加盖四层“楼中楼”的楼体存在建筑安全隐患，鉴定报告显示建筑结构安全等级仅为C级，存在显著影响整体承载力的缺陷，构成局部危房。

孙先生加固楼体完成装修后，音乐酒吧在试营业期间却屡遭市民投诉楼体存在安全隐患。在与体育中心多次沟通无果后，2025年4月，五台山体育中心以租赁期间拖欠房租为由，将南京金马的工作人员清退，导致孙先生等人无法正常经营，投资3000多万改建的音乐酒吧项目打了水漂。

体育馆里有危房 巨额投资陷困境

2025年11月初，南京金马公司项目经理孙先生站在南京市鼓楼区五台山体育中心游泳跳水馆内，望着人去楼空的“梦田音乐”酒吧感叹，三年多的投资经历如同一场噩梦。

孙先生告诉大象新闻记者，2023年他在考察项目时，看中了“梦田音乐”这个品牌，觉得项目很有投资前景。同年8月份，孙先生得知五台山体育中心游泳跳水馆正在招租的信息，便前往实地考察。

五台山体育中心游泳跳水馆在公共资源交易平台上显示的对外租赁建筑面积为一楼1800平方米，而孙先生经过了解得知，跳水馆的实际可使用面积包括游泳馆内的四层建筑，总建筑面积达5400平方米，之前的租户做的也是酒吧娱乐行业。

由于当时孙先生的南京金马公司尚未完成工商注册，他就用另一个股东济南赛文阿普餐饮管理有限公司竞得五台山体育中心跳水馆五年期租赁权。

双方签订的租赁协议显示，租期自2023年12月15日起至2029年3月14日止，其中包含三个月装修免租期。租金标准为前三年每年948.45万元，后两年上调至995.87万元。

2023年秋，南京金马公司启动场地改造时，要求体育中心提供游泳跳水馆内的四层建筑图纸，但对方一直没有提供。为了赶工，南京金马公司聘请专业的测绘公司对建筑构造进行测绘，在此过程中，意外发现了房屋存在安全问题。

2023年11月30日，南京市房建工程检测有限公司出具的房屋安全鉴定报告显示，游泳馆内部建造的四层“楼中楼”建筑结构安全等级仅为C级，存在显著影响整体承载力的缺陷，构成局部危房，需要立即按规范进行加固处理。

项目员工王伟（化名）透露，他们向五台山体育中心反映楼体存在安全隐患问题，对方仅承诺延长数月免租期，由于前期已投入租金、品牌加盟费、设计等费用共计720多万元，退出将面临巨额损失。经多方权衡，南京金马公司、济南赛文阿普公司与五台山体育中心三方随后签署补充协议，将装修免租期延长至8个月，租赁期限相应调整为2023年1月15日至2029年8月14日。

为追赶施工进度，南京金马公司决定采取加固与装修同步推进的方案。然而在实际施工过程中，加固设计方案因陆续发现安全隐患多次修改，直接导致装修工程三次大返工。

2024年3月左右，济南赛文阿普公司退出该项目。2024年8月，加固工程结束，经第三方机构重新检测，建筑安全等级提升至基本符合使用要求的B级，即经过加固处理后，仍能满足安全使用要求。

音乐酒吧月利润达百万 不断遭举报被迫停业

2024年10月1日，南京“梦田音乐”酒吧启动试营业。据孙先生介绍，试营业期间月度利润可达百万元水平。经营刚见起色，附近居民开始不断投诉游泳馆内加盖的四层楼体属于违建且手续不全。

试营业四个月后，孙先生面对持续不断的投诉以及对建筑安全的担忧，决定暂停运营酒吧，“我们怀疑这个建筑是属于违章建筑，存在着很大的安全隐患，基于安全的考虑，这个项目就暂停了。”

项目暂停后，孙先生多次就房屋安全问题与五台山体育中心磋商，但对方始终未回应四层“楼中楼”的楼体安全隐患问题，反而持续催收后续租金，双方沟通陷入僵局。2025年4月18日，孙先生突然接到酒吧工作人员电话，得知现场工作人员被驱离，场馆也被上了锁，公司存放重要文件的保险柜及价值千万的设备资产被封存。

2025年11月初，南京金马公司项目经理孙先生带着大象新闻记者走进位于南京五台山体育中心的“梦田音乐”，酒吧内漆黑一片，已经断水断电。大厅内的音响、灯光、电子大屏等关键设备已经被拆除，桌椅也被清空。

11月5日，大象新闻记者和孙先生一起来到了五台山体育中心，见到了一名丁姓工作人员。这位工作人员表示，“框架里搭的楼，你们公司也是看了房屋的现状，才跟我们签的合同，这是你们公司认可的房屋现状。”孙先生则回应称，因为之前“楼中楼”也有一家租户在做夜场酒吧，当时并没有考虑到房子会存在质量安全隐患。

当问及建在游泳馆内的四层“楼中楼”是否有相关部门的备案手续时，五台山体育中心的工作人员以“此前已沟通”拒绝回应。对于体育中心突然封闭经营场馆的行为，这位工作人员强调，“是你们公司自己走的，并把钥匙交到我们手上，说要腾空房屋，我们有交钥匙的记录。”工作人员表示，营业场所内的资产已由第三方保全，“封存的设备我们也动不了”。孙先生称，他向全体股东核实，表示在事前收到闭馆通知。

“楼中楼”档案信息缺失 老账还未厘清新租户进驻

为厘清“楼中楼”建筑的合规性问题，11月6日，承租方南京金马向南京市鼓楼区城管局、区建设局、区规划与自然资源局等政府部门提出公开申请，查询“楼中楼”的备案信息。

南京市鼓楼区城管局和区建设局分别于11月13日、11月25日做出回复称，没有掌握体育中心游泳跳水馆的相关档案。南京市鼓楼区规划与自然资源局在11月21日出具了建设规划图纸，显示一层为跳水馆、二层、三层为看台设计，并没有四层“楼中楼”的任何信息。

针对当地政府部门出具的规划图纸，律师朱新安表示，房屋实际出租的现状与规划图不相符，依据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，能够认定房屋属于违章建筑，因为改变了原来的房屋设计结构，在承重、消防等方面存在较大安全隐患。依据《商品房屋租赁管理办法》能够确认，违章建筑的出租属于无效，违反法律的强制性规定。而按照《中华人民共和国民法典》的规定，将违章建筑出租给承租人的，造成合同无效，出租人应该承担缔约过失的损害赔偿责任，包括装修损失、租金损失。至于合同中签约的租赁面积是1800平米，而实际租赁是整个楼中楼，律师朱新安强调这并不影响双方责任的划分，因为租赁合同第三条明确，承租方退租时，应以交付时的现状作为依据。

大象新闻记者注意到，在2025年8月，江苏省五台山体育中心已将跳水馆重新挂牌出租，并以每年394.2万元的租金成交，此价格仅为原租金的四成。截至记者发稿前，五台山体育中心跳水馆新的承租方已经开始装修。